WEG-Verwaltung
WEG-Recht: Die wichtigsten Regelungen für Eigentümer
Von der Redaktion GENO Group · Veröffentlicht am 12. Juni 2026 · ca. 9 Minuten Lesezeit
Die Reform des Wohnungseigentumsrechts ist seit Dezember 2020 in Kraft – und sie hat den Alltag von Eigentümergemeinschaften spürbar verändert: leichtere Mehrheiten, neue Rechte bei baulichen Maßnahmen und ein modernisiertes Verwaltungsrecht. Doch in vielen Gemeinschaften sind die wichtigsten Neuerungen noch gar nicht richtig angekommen. Dieser Ratgeber gibt einen verständlichen Überblick – und zeigt, was die Reform für Ihre WEG konkret bedeutet.
Die WEG-Reform 2020: Ein Überblick
Am 1. Dezember 2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft – im allgemeinen Sprachgebrauch meist schlicht „WEG-Reform" oder „WEGReformG" genannt. Es handelt sich um die umfassendste Überarbeitung des Wohnungseigentumsrechts seit dessen Einführung im Jahr 1951. Drei Leitgedanken prägen die Reform:
- Beschlussfassung vereinfachen: Komplizierte, je nach Maßnahme unterschiedliche Mehrheitserfordernisse wurden weitgehend durch ein einheitliches Grundprinzip ersetzt.
- Modernisierung ermöglichen: Energetische Sanierung, Barrierefreiheit, E-Mobilität und schnelles Internet sollen nicht länger an Einzelinteressen scheitern können.
- Verwaltung neu ordnen: Rechte, Pflichten und Vertretungsmacht der Verwaltung wurden präzisiert – ebenso die Möglichkeit, sich von einer Verwaltung wieder zu trennen.
Mittlerweile ist die Reform seit über fünf Jahren in Kraft. Viele ihrer zentralen Regelungen gehören längst zum Alltag professioneller Verwaltungen – in der Praxis etlicher Eigentümergemeinschaften sind die neuen Möglichkeiten aber noch nicht durchgehend angekommen. Genau hier setzt dieser Überblick an: verständlich, ohne Juristendeutsch, mit Blick auf das, was für Ihre Gemeinschaft im Alltag wirklich zählt.
Neue Mehrheitsanforderungen bei Beschlüssen
Vor der Reform mussten Eigentümergemeinschaften bei nahezu jedem Beschluss zunächst klären, welche Mehrheit überhaupt erforderlich war – und das Ergebnis hing stark davon ab, um welche Art von Maßnahme es ging. Diese Unsicherheit hat der Gesetzgeber mit § 25 Abs. 1 WEG bewusst entschärft: Seither gilt im Grundsatz die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen als Maßstab für Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
Bei baulichen Veränderungen unterscheidet das Gesetz seither sauber zwischen zwei Fragen, die früher oft vermischt wurden:
Darf die Maßnahme durchgeführt werden? Über diese „Gestattung" entscheidet die Versammlung mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Wer zahlt – und wer darf nutzen? Das hängt von der erreichten Mehrheit ab (§ 21 WEG): Bei doppelt qualifizierter Mehrheit (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig – und allen steht die Nutzung zu. Bei einfacher Mehrheit zahlen und nutzen dagegen nur die Zustimmenden.
Praxis-Tipp: Beschlussvorlagen sollten „Ob" (Gestattung) und „Wer zahlt" (Kostentragung) als getrennte, klar formulierte Tagesordnungspunkte ausweisen. Das schafft Klarheit für alle Beteiligten – und verhindert, dass über etwas abgestimmt wird, dessen finanzielle Tragweite den Eigentümern im Moment der Abstimmung gar nicht bewusst ist.
Bauliche Maßnahmen: Was ist jetzt einfacher?
Vor der Reform waren bauliche Veränderungen ein Dauerbrenner für Streit in Eigentümerversammlungen: Wer eine Maßnahme wollte, musste praktisch nachweisen, dass kein einziger Miteigentümer dadurch unzumutbar beeinträchtigt wird – in der Praxis ein Einfallstor für Blockaden, selbst bei Vorhaben, die der gesamten Gemeinschaft zugutegekommen wären.
§ 20 WEG hat diese Hürde deutlich abgesenkt. Heute gilt im Grundsatz: Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, und die Versammlung beschließt über deren Gestattung mit einfacher Mehrheit. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder eine unbillige Benachteiligung Einzelner bleibt zwar weiterhin ausgeschlossen – doch die spürbar niedrigere Hürde hat viele Vorhaben erst praktikabel gemacht, die zuvor regelmäßig in der Versammlung scheiterten:
- Energetische Sanierung von Fassade, Dach und Fenstern
- Nachrüstung von Aufzügen in Bestandsgebäuden
- Dachbegrünung und weitere Maßnahmen zum Klimaschutz
- Modernisierung von Eingangsbereichen, Treppenhäusern und Gemeinschaftsflächen
Für Verwaltungen erwächst daraus auch eine neue Aufgabe: Eigentümer aktiv über diese Möglichkeiten zu informieren. Denn nicht wenige Gemeinschaften wissen schlicht noch nicht, wie viel leichter Modernisierung heute umsetzbar ist – und verschenken dadurch Chancen, die der Gesetzgeber ihnen bewusst eröffnet hat.
E-Mobilität und Barrierefreiheit: Neue Rechte
Eine der praxisrelevantesten Neuerungen steckt in § 20 Abs. 2 WEG: Dort sind vier bauliche Veränderungen ausdrücklich genannt, auf deren Gestattung jede Eigentümerin und jeder Eigentümer einen Anspruch hat – die Versammlung kann sie also nicht grundlos verweigern.
Barrierefreier Umbau
Etwa Rampen, Treppenlifte oder behindertengerechte Zugänge zu Eingängen und Gemeinschaftsflächen.
Einbruchsschutz
Etwa einbruchhemmende Türen und Fenster oder Gegensprechanlagen mit Videofunktion.
Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge
Die in den Medien oft zitierte „Wallbox" – ein eigener Anschluss zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge.
Glasfaseranschluss
Anbindung der Wohnanlage an ein Glasfasernetz für zeitgemäßes, schnelles Internet.
Wichtig für das Verständnis: Ein Anspruch auf Gestattung bedeutet nicht automatisch, dass die Gemeinschaft auch die Kosten übernimmt. Wer eine dieser Maßnahmen für sich durchsetzt, finanziert und nutzt sie in aller Regel auch allein – es sei denn, die Versammlung beschließt mit der dafür nötigen qualifizierten Mehrheit eine gemeinschaftliche Lösung, etwa eine zentrale Ladeinfrastruktur für die gesamte Tiefgarage anstelle einzelner Wallboxen.
Für die Praxis heißt das: Wer eine Lademöglichkeit für sein Elektroauto möchte, muss nicht länger auf das Wohlwollen der Versammlung hoffen – der Anspruch auf grundsätzliche Zustimmung besteht von Gesetzes wegen. Über die konkrete Umsetzung – Standort, Technik, Anbindung an die Hauselektrik – entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen dessen, was nach billigem Ermessen vertretbar ist.
Modernisierung des Verwaltungsrechts
Auch abseits der Beschlussfassung hat die Reform die Spielregeln für Eigentümergemeinschaften und ihre Verwaltungen spürbar verändert:
- Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist seither ausdrücklich als rechtsfähiger Verband anerkannt (§ 9a WEG) – sie kann selbst Verträge schließen, Rechte erwerben, klagen und verklagt werden.
- Klare Vertretungsmacht: Im Außenverhältnis – etwa gegenüber Handwerksbetrieben, Versicherungen oder Energieversorgern – ist die Verwaltung grundsätzlich unbeschränkt vertretungsbefugt (§ 9b WEG). Das schafft Rechtssicherheit für alle Vertragspartner.
- Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung: Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG) – im Zweifel auch gerichtlich durchsetzbar.
- Sachkundenachweis für Verwalter: Mit § 26a WEG wurde erstmals eine Pflicht zum Nachweis der Sachkunde eingeführt. In Gemeinschaften mit mehr als acht Sondereigentumseinheiten können Eigentümer von ihrer Verwaltung die Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung verlangen.
- Leichtere Trennung von der Verwaltung: Die Bestellung eines Verwalters kann die Versammlung jederzeit mit einfacher Mehrheit widerrufen – ganz ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 2 WEG). Wie ein solcher Wechsel im Detail abläuft, erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag „Verwalter wechseln 2026".
In der Summe stärkt die Reform die Position der einzelnen Eigentümerin und des einzelnen Eigentümers – und macht zugleich deutlich, welche Anforderungen an eine zeitgemäße, professionelle Verwaltung zu stellen sind: verlässlich im Auftreten nach außen, transparent gegenüber der Gemeinschaft und auf dem aktuellen Stand der gesetzlichen Möglichkeiten.
Was bedeutet das für Ihre WEG?
Die WEG-Reform ist kein abstraktes Gesetzeswerk, das Eigentümergemeinschaften nur am Rande betrifft – sie verändert den Alltag ganz praktisch. Drei Empfehlungen helfen dabei, die neuen Möglichkeiten tatsächlich zu nutzen:
- Tagesordnungen anpassen: Beschlussvorlagen zu baulichen Veränderungen sollten „Gestattung" und „Kostentragung" als getrennte Punkte ausweisen – so weiß jede Eigentümerin und jeder Eigentümer genau, worüber abgestimmt wird.
- Eigentümer aktiv informieren: Viele wissen schlicht noch nicht, dass eine Wallbox, ein barrierefreier Zugang oder ein Glasfaseranschluss heute deutlich leichter durchsetzbar sind als noch vor einigen Jahren.
- Die eigene Verwaltung auf den Prüfstand stellen: Verfügt sie über den Sachkundenachweis nach § 26a WEG? Kennt sie die neuen Regelungen – und wendet sie diese im Alltag tatsächlich konsequent an?
Eine Verwaltung, die mit der Reform vertraut ist und deren Möglichkeiten aktiv nutzt, macht für Eigentümergemeinschaften einen spürbaren Unterschied: schnellere, klarere Beschlüsse, mehr Gestaltungsspielraum bei Modernisierungen – und am Ende eine Wohnanlage, die auch in zehn Jahren noch zeitgemäß ist.
FAQ
Häufig gestellte Fragen zur WEG-Reform
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes trat am 1. Dezember 2020 in Kraft und vereinfachte vor allem die Beschlussfassung. Bauliche Veränderungen können seither grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, statt wie zuvor die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer zu verlangen. Zudem haben Eigentümer einen neuen Rechtsanspruch auf bestimmte privilegierte Maßnahmen wie Barrierereduzierung, Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Einbruchschutz oder den Glasfaseranschluss erhalten, deren Kosten in der Regel der jeweils nutzungsberechtigte Eigentümer trägt.
Seit der WEG-Reform 2020 ist das früher geltende Quorum entfallen, wonach mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sein musste. Eine Eigentümerversammlung ist heute bereits beschlussfähig, wenn nur ein stimmberechtigter Eigentümer anwesend oder vertreten ist. Beschlüsse werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, sodass aufwendige Wiederholungsversammlungen wegen Beschlussunfähigkeit nicht mehr nötig sind.
Sondereigentum ist der Teil einer Anlage, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört, typischerweise die einzelne Eigentumswohnung samt der dazu gehörenden Räume. Gemeinschaftseigentum umfasst dagegen alle gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Treppenhaus, Dach, Fassade, tragende Wände, Heizungsanlage sowie in der Regel auch Fenster und Wohnungseingangstüren. Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam beschließen und nach Miteigentumsanteilen finanzieren.
Wohnungseigentümer haben seit dem 1. Dezember 2023 grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird. Als zertifiziert gilt, wer eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt hat oder durch Qualifikation gleichgestellt ist, etwa Volljuristen oder Immobilienkaufleute. Eine Ausnahme besteht für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, die sich selbst verwalten, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer eine Zertifizierung verlangt.
Grundsätzlich tragen nur die Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung, die ihr zugestimmt haben, und nur sie sind dann auch nutzungsberechtigt. Wird die Maßnahme jedoch mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, sind die Kosten von allen Eigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen zu tragen. Bei privilegierten Maßnahmen wie Ladestationen oder Barrierereduzierung trägt die Kosten in der Regel der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt und nutzt.
